FISCALITE IMMOBILIERE AU MAROC

Un livre pour la fiscalité immobilière au Maroc qui contient :
Sommaire
DISPOSITIONS FISCALES DE LA LOI DE FINANCES
CONCERNANT LA FISCALITE IMMOBILIERE …………………………………………………………………………………..……………. 7
LIVRE I : REGLES D’ASSIETTE FISCALE DES OPERATIONS IMMOBILIERES ...................................................13
TITRE I : IMPOT SUR LES SOCIETES....................................................................................13
I - SOCIETES IMMOBILIERES TRANSPARENTES............................................................................. 13
II - SOCIETES IMMOBILIERES PASSIBLE DE L’IS DANS LES CONDITIONS DE DROIT COMMUN. ....................... 14
A- EXONERATION TOTALE PERMANENTE DE L’IMPOT SUR LES SOCIETES ..................................... 14
B- EXONERATIONS TEMPORAIRES EN MATIERE D’IS EN FAVEUR DES PROMOTEURS IMMOBILIERS
QUI REALISENT DES LOGEMENTS SOCIAUX , DES LOGEMENTS A FAIBLE VALEUR IMMOBILIERE OU DES
OPERATIONS DE LOCATION DE LOGEMENTS SOCIAUX......................................................... 15
C- IMPOSITION TEMPORAIRE AU TAUX REDUIT.................................................................... 20
D- CONDITIONS DE BENEFICE DE L’EXONÉRATION ET DES TAUX REDUITS .................................... 21
III - DETERMINATION DE LA BASE IMPOSABLE DES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE .................. 21
IV- TAUX D'IMPOSITION ...................................................................................................... 26
A - TAUX NORMAL DE L’IMPOT ...................................................................................... 26
B- TAUX SPÉCIFIQUES DE L’IMPÔT .................................................................................. 26
V- LA LIQUIDATION DE L’IMPOT ............................................................................................ 26
A- DECLARATION ANNUELLE ......................................................................................... 26
B- PIECES ANNEXES ET DOCUMENTS DEVANT ETRE JOINTS A LA DECLARATION DU RESULTAT FISCAL PAR
CERTAINS PROMOTEURS IMMOBILIERS.............................................................................. 26
TITRE II : L’IMPOT SUR LE REVENU ...................................................................................27
I- REVENUS PROFESSIONNELS RELEVANT DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER............................................. 27
A- LES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES ................................................................................. 27
B- EXONERATIONS ET IMPOSITION AU TAUX REDUIT DE CERTAINES OPERATIONS IMMOBILIERES ......... 28
C- REGIMES DU RESULTAT NET SIMPLIFIE ET DU BENEFICE FORFAITAIRE..................................... 28
II - REVENUS ET PROFITS FONCIERS........................................................................................ 28
A- REVENUS FONCIERS IMPOSABLES ................................................................................ 28
B- DEFINITION DES PROFITS FONCIERS............................................................................. 32
C- PERSONNES IMPOSABLES.......................................................................................... 35
D- LIEU D’IMPOSITION ................................................................................................ 35
E- EXCLUSIONS......................................................................................................... 35
F- EXONÉRATIONS ..................................................................................................... 36
G- DÉTERMINATION DU PROFIT FONCIER IMPOSABLE ............................................................ 37
H- EXEMPLES ........................................................................................................... 41
III- LIQUIDATION DE LIMPOT SUR LE REVENU OU PROFIT FONCIER ................................................... 48
A- TAUX DE L’IMPOT .................................................................................................. 48
B- DÉCLARATION ANNUELLE DU REVENU GLOBAL................................................................ 48
C- RENSEIGNEMENTS ANNEXES A LA DECLARATION DU REVENU GLOBAL A DEPOSER PAR LES
PROPRIETAIRES OU USUFRUITIERS D’IMMEUBLES................................................................. 48
D- DÉCLARATION DES PROFITS IMMOBILIERS ...................................................................... 49
TITRE III : LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE......................................................................50
I - INTRODUCTION ............................................................................................................ 50
II - OPÉRATIONS IMMOBILIERES IMPOSABLES ............................................................................. 50
III - OPERATIONS OBLIGATOIREMENT IMPOSABLES....................................................................... 51
A- OPERATIONS PORTANT SUR LES BIENS IMMEUBLES ........................................................... 51
B.- OPERATIONS DE PRESTATIONS DE SERVICES .................................................................. 52
C- OPERATIONS DE BANQUE ET DE CREDIT ........................................................................ 53
IV - EXONERATIONS DE CERTAINES OPERATIONS IMMOBILIERES ....................................................... 54
A.- EXONERATIONS SANS DROIT A DÉDUCTION ................................................................... 54
B- EXONÉRATIONS AVEC BÉNÉFICE DU DROIT A DÉDUCTION ................................................... 58
V- FAIT GENERATEUR ........................................................................................................ 61
VI- ASSIETTE DE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE..................................................................... 62
4
A.- Eléments constitutifs de la base imposable, cas des Travaux immobiliers.............................. 62
B- OPERATIONS DE PROMOTION IMMOBILIERE .................................................................... 66
C- Opérations de lotissement ....................................................................................... 69
D- Location en meublé ou en garni et location d’établissements industriels ou commerciaux .......... 70
E- Exclusions du droit à déduction ................................................................................. 70
VII .- REMBOURSEMENT ...................................................................................................... 70
A/ Modalités de remboursement ................................................................................... 71
B/ Application ......................................................................................................... 71
TITRE IV : LES DROITS D’ENREGISTREMENT .........................................................................73
CHAPITRE PREMIER: CHAMP D’APPLICATION .................................................................................73
SECTION I.- DISPOSITIONS GENERALES .................................................................................... 73
SECTION II.- ACTES ET CONVENTIONS IMPOSABLES...............................................73
I.- MUTATIONS ENTRE VIFS A TITRE ONEREUX ........................................................................... 74
A/ VENTES D’IMMEUBLES ET DE DROITS REELS IMMOBILIERS ................................................... 74
B/ OPERATIONS ASSIMILEES A LA VENTE D’IMMEUBLES ......................................................... 78
C/ MUTATION DE FONDS DE COMMERCE ET DE CLIENTELE ..................................................... 83
D/CESSIONS DE PARTS DANS LES SOCIETES IMMOBILIERES OU A PREPONDERANCE IMMOBILIERE ......... 85
E/ BAUX (MUTATIONS DE JOUISSANCE A TITRE ONEREUX)...................................................... 86
II.- MUTATIONS ENTRE VIFS A TITRE GRATUIT (DONATION) ........................................................... 87
A/ ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA DONATION................................................................... 88
B/ CONDITIONS D’IMPOSABILITE DE LA DONATION............................................................... 88
III.- ACTES S.S.P. OU AUTHENTIQUES CONSTATANT LES OPERATIONS VISEES A L’ARTICLE 127 (I- B) DU C.G.I.
.................................................................................................................................. 89
A/constitution et mainlevée d’hypothèque, cession ou délégation de créance hypothécaire ........... 89
B/ partage de biens meubles ou immeubles...................................................................... 89
C/ ANTICHRESE OU NANTISSEMENT DE BIENS IMMEUBLES ET LEURS CESSIONS.............................. 91
SECTION III.- DELAIS D’ENREGISTREMENT................................................................................. 91
SECTION IV.- EXONERATIONS ............................................................................................... 92
I.- ACTES PRESENTANT UN INTERET PUBLIC.............................................................................. 93
II.- ACTES CONCERNANT LES COLLECTIVITES PUBLIQUES .............................................................. 93
III.- ACTES PRESENTANT UN INTERET SOCIAL ............................................................................ 93
IV.- ACTES RELATIFS A L’INVESTISSEMENT................................................................................ 93
V.- ACTES RELATIFS AUX OPERATIONS DE CREDIT....................................................................... 94
CHAPITRE II : BASE IMPOSABLE ET LIQUIDATION .............................................................................95
SECTION I.- BASE IMPOSABLE ............................................................................................... 95
I.- LA RESERVE DE JOUISSANCE............................................................................................. 96
II.- LES CHARGES AUGMENTATIVES DU PRIX .............................................................................. 96
I.- Actif brut imposable ..................................................................................................... 98
A/ BIENS IMPOSABLES ................................................................................................ 98
B/ VALEUR IMPOSABLE ............................................................................................... 98
II.- Déductions à opérer sur l’actif brut .................................................................................. 99
SECTION II.- LIQUIDATION DE L’IMPOT ...................................................................................104
CHAPITRE III : TARIF.............................................................................................................. 105
SECTION I.- DROITS PROPORTIONNELS ...................................................................................105
I.- TAUX DE 6 % ..............................................................................................................106
II.- TAUX DE 5 %..............................................................................................................106
III.- TAUX DE 4 %.............................................................................................................107
IV.- TAUX DE 3 %.............................................................................................................107
V.- TAUX DE 1,50 %..........................................................................................................107
SECTION I.- CONDITIONS DE REDUCTION DES DROITS..................................................................109
SECTION II.- DROIT FIXE APPLIQUE AUX ACTES ET CONVENTIONS IMMOBILIERES..................................109
CHAPITRE IV : OBLIGATIONS .................................................................................................... 110
SECTION I.- OBLIGATIONS DES PARTIES CONTRACTANTES ............................................................110
CHAPITRE V: DISPOSITIONS DIVERSES ........................................................................................ 111
SECTION I.- PRESOMPTIONS DE MUTATION ..............................................................................111
SECTION II.- NULLITE DES CONTRE - LETTRES ..........................................................................112
SECTION III.- DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DE L’ETAT ..........................................................112
5
TITRE V: CONTRIBUTION SOCIALE DE SOLIDARITE SUR LES LIVRAISONS A SOI-MEME DE CONSTRUCTION
D'HABITATION PERSONNELLE ........................................................................................ 113
TITRE VI: REGLES DE RECOUVREMENT ............................................................................. 115
CHAPITRE PREMIER : REGLES ETMODALITES................................................................................. 115
SECTION I.- RECOUVREMENT DE L’I.R. SUR PROFITS FONCIERS ......................................................115
SECTION II.- RECOUVREMENT DES DROITS D’ENREGISTREMENT PAR ORDRE DE RECETTES.......................115
I- DELAI D’EXIGIBILITE DES DROITS D’ENREGISTREMENT .............................................................115
A- DÉLAI DE TRENTE (30) JOURS...................................................................................115
B.- DÉLAI DE TROIS (3) MOIS........................................................................................116
CHAPITRE II : DISPOSITIONS RELATIVES A LA SOLIDARITE ................................................................ 116
SECTION I.- SOLIDARITE EN MATIERE D’IMPOT SUR LE REVENU AU TITRE DES PROFITS FONCIERS .............116
SECTION II.- SOLIDARITE EN MATIERE DE DROITS D’ENREGISTREMENT..............................................116
I.- OBLIGATION DE PAIEMENT..............................................................................................116
A- ACTES ET CONVENTIONS ASSUJETTIS A L’ENREGISTREMENT..............................................116
B- ACTES NOTARIES ET ADOULAIRES ..............................................................................117
C- CONTRIBUTION AU PAIEMENT...................................................................................117
CHAPITRE III : SANCTIONS ....................................................................................................... 118
I- SANCTIONS POUR DÉFAUT OU RETARD DANS LES DÉPÔTS DES DÉCLARATIONS DES PROFITS IMMOBILIERS .118
II - EXEMPLES DE CALCUL...................................................................................................119
II.- SANCTIONS APPLICABLES EN CAS DE RECTIFICATION DE LA BASE IMPOSABLE .................................119
A- EN MATIERE D’I.S. ET D’I.R .....................................................................................119
B- EN MATIÈRE DE TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE .............................................................120
C- EN MATIÈRE DE DROITS D’ENREGISTREMENT .................................................................120
III.-SANCTION POUR INFRACTION AUX DISPOSITIONS RELATIVES AU DROIT DE CONTRÔLE ET À LA RÉALISATION
DES PROGRAMMES DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX OU DE CITÉS UNIVERSITAIRES ................121
A- CAS GÉNÉRAL......................................................................................................121
B- CAS PARTICULIER .................................................................................................121
IV- SANCTIONS SPECIFIQUES AUX DROITS D’ENREGISTREMENT.......................................................122
A.- SANCTIONS POUR NON RESPECT DES CONDITIONS D’EXONÉRATION OU RÉDUCTION DES DROITS...122
B.- SANCTIONS POUR FRAUDE EN MATIÈRE DE DONATION .....................................................122
C.- SANCTIONS APPLICABLES AUX NOTAIRES....................................................................122
CHAPITRE IV: PROCEDURES FISCALES ........................................................................................ 123
I - DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX PROCEDURES DE RECTIFICATION ............................................123
A- RECTIFICATION EN MATIERE DE PROFITS FONCIERS .........................................................123
II- DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX DROITS D’ENREGISTREMENT..................................................123
A- DROIT DE CONTROLE DES PRIX ET DECLARATIONS ESTIMATIVES ..........................................123
B- DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DE L’ETAT ...............................................................124
C.- DELAI DE PRESCRIPTION EN MATIERE DE DROITS D’ENREGISTREMENT ET DE TIMBRE.................125
D.- DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX DROITS D’ENREGISTREMENT ET DE TIMBRE........................125
III - DISPOSITIONS PARTICULIERES EN MATIERE DE RESTITUTION ....................................................125
A- RESTITUTION EN MATIERE DE DROITS D’ENREGISTREMENT ................................................125
LIVRE II : LA TAXE D’HABITATION ................................................................................... 128
SECTION I- CHAMP D’APPLICATION DE LA TAXE.........................................................................128
I- Biens soumis a la taxe d’habitation....................................................................................128
A- Immeubles bâtis et constructions destinés à l’habitation .................................................128
B- Sol et dépendances des propriétés bâties ....................................................................128
II- Personnes imposables ...................................................................................................129
A- Imposition au nom du propriétaire ............................................................................129
B- Cas d’imposition au nom de l’usufruitier .....................................................................129
C- Cas d’imposition au nom du possesseur ou occupant.......................................................129
D- Cas des propriétés divisées .....................................................................................129
E- Cas des emphytéoses.............................................................................................129
F- Cas des immeubles en copropriétés ...........................................................................129
G- Cas des propriétés dans l’indivision ...........................................................................129
H- Cas des sociétés immobilières transparentes propriétaires d’une seule unité de logement .........130
I- Cas des sociétés immobilières transparentes propriétaires d’immeubles collectifs ou d’ensembles
immobiliers ...........................................................................................................130
III- Territorialité .............................................................................................................130
A- communes urbaines ..............................................................................................130
6
C- Stations hivernales, estivales et thermales ..................................................................131
D- Centres délimités.................................................................................................131
IV- Exonérations .............................................................................................................131
A- Exonération totale permanente................................................................................131
B- Réduction permanente de la taxe .............................................................................133
C - Exonération temporaire ........................................................................................133
SECTION- II: BASE IMPOSABLE .............................................................................................133
I- Détermination de la valeur locative ...................................................................................133
A- Evaluation de la valeur locative................................................................................134
B -Révision de la valeur locative des habitations ...............................................................136
II - Abattement relatif à l’habitation principale .......................................................................136
SECTION III- LIQUIDATION DE LA TAXE ...................................................................................137
I- Lieu et périodes d’imposition...........................................................................................137
A- Lieu d’imposition .................................................................................................137
B- Période d’imposition .............................................................................................137
II- Changement de propriété et vacance d’immeuble.................................................................137
A- Changement de propriété.......................................................................................137
B- Vacance d’immeuble.............................................................................................137
III- Taux d’imposition .......................................................................................................138
A- Application du barème progressif..............................................................................138
B- Exemples de détermination des droits ........................................................................138
IV- Etablissement et franchise de la taxe ...............................................................................138
V- Répartition du produit de la taxe .....................................................................................139
SECTION IV- OBLIGATIONS DES REDEVABLES ............................................................................139
I- Déclaration d’achèvement de construction, de changement de propriété ou d’affectation immeubles...139
A- Contenu de la déclaration ......................................................................................139
B- Délai de la déclaration ..........................................................................................139
II- Déclaration de vacance .................................................................................................139
A- Contenu de la déclaration ......................................................................................139
B- Délai de la déclaration ..........................................................................................139
SECTION V- RECENSEMENT .................................................................................................139
I - Le principe du recensement annuel ..................................................................................139
A- Périodicité du recensement ....................................................................................139
B- Composition des commissions et sous- commissions de recensement ...................................140
II –Déroulement des opérations de recensement.......................................................................140
A- Ouverture des opérations de recensement...................................................................140
B- Recensement des immeubles ...................................................................................141
C- Contrôle des travaux de recensement ........................................................................141
D- Clôture des opérations de recensement ......................................................................141
LIVRE III : LA TAXE DE SERVICES COMMUNAUX.............................................................................. 142
SECTION I- CHAMP D’APPLICATION DE LA TAXE.........................................................................142
I- Territorialité ..............................................................................................................142
II- Personnes et biens imposables.........................................................................................142
A- Biens imposables..................................................................................................142
B- Personnes imposables............................................................................................142
III- Exonérations .............................................................................................................143
A- Redevables exonérés.............................................................................................143
B- Redevables exclus de l’exonération ...........................................................................143
SECTION III- LIQUIDATION DE LA TAXE ...................................................................................144
I- Taux de la taxe ...........................................................................................................144
II- Répartition du produit de la taxe .....................................................................................144
III- Dispositions diverses ....................................................................................................144
IV- Exemples d’application ................................................................................................144
A- Valeur locative déterminée par référence à la taxe d’habitation........................................144
B- Valeur locative déterminée par référence à la taxe professionnelle ....................................145
7
TITRE II : REGLES DE RECOUVREMENT ............................................................................. 146
CHAPITRE I : PROCEDURE DE RECOUVREMENT.............................................................................. 146
SECTION I- COMPTABLES CHARGES DU RECOUVREMENT...............................................................146
SECTION II - MODES DE RECOUVREMENT DES CREANCES PUBLIQUES ................................................146
SECTION III - RECOUVREMENT DES ORDRES DE RECETTES.............................................................146
SECTION IV – AVIS D’IMPOSITION ..........................................................................................146
SECTION V – INFORMATION DE LA DATE DE MISE EN RECOUVREMENT ...............................................146
CHAPITRE II : EXIGIBILITE ....................................................................................................... 147
SECTION I - MODALITES ET MOYENS DE PAIEMENT DES TAXES ........................................................147
I- Modalités de paiement...................................................................................................147
II -Moyens de paiement.....................................................................................................147
SECTION II -IMPUTATION DES PAIEMENTS ................................................................................147
TITRE III : SANCTIONS.................................................................................................. 148
CHAPITRE I : SANCTIONS EN MATIERE D’ASSIETTE ......................................................................... 148
SECTION I- SANCTIONS DE PORTEE GENERALE ..........................................................................148
SECTION II- SANCTIONS SPECIFIQUES .....................................................................................148
I – Sanctions spécifiques à la taxe professionnelle.....................................................................148
A- Sanction pour défaut de déclaration d’inscription à la taxe professionnelle ...........................148
B- Sanction pour défaut de déclaration des éléments imposables ...........................................148
C- Sanctions pour défaut d’affichage du numéro d’identification ou de présentation de la pièce
justifiant l’inscription à la taxe professionnelle ................................................................148
D- Sanction pour défaut de déclaration de chômage d’établissement ......................................149
E- Sanction pour défaut de déclaration de cession, cessation, transfert d’activité ou transformation de
la forme juridique ...................................................................................................149
II- Sanctions spécifiques à la taxe d’habitation ........................................................................149
A- Sanction pour défaut de déclaration d’achèvement de construction, de changement de propriétaire
ou d’affectation......................................................................................................149
B- Sanction pour défaut de déclaration de vacance d’immeuble ............................................149
III- Sanctions applicables à la taxe de services communaux .........................................................149
CHAPITRE II : SANCTIONS EN MATIERE DE RECOUVREMENT .............................................................. 150
SECTION I- SANCTIONS POUR PAIEMENT TARDIF DE LA TAXE .........................................................150
SECTION II- MAJORATION DE RETARD EN CAS DE PAIEMENT TARDIF DES ORDRES DE RECETTES ET DE
REGULARISATION ............................................................................................................150
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Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

BENYAICH a écrit:Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

Salam,
Une Sté de promotion immobilière, qui a vendu un terrain construit, c'est de la vente de produit fini, passible de la TVA pour la construction et la cote part de terrain et exonéré. IS à payer suivant le résultat.

ANIS a écrit:

BENYAICH a écrit:Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

Bonjour
j'ai jamais travaillé sur un dossier de société de la promotion immobilière, mais logiquement s'il est enregistré dans l'actif du bilan il sera traité comme une immobilisation tu passes l'écriture de cession d'immobilisation et tu attends le calcul du résultat fiscal pour payer l'is (le vente passe par un notaire), si non la TPI quelque soit l'acheteur.
wallah a3lam

Merci pour la réponse
Oui il est enregistré dans l'actif destiné pour la location

otmane1973 a écrit:

BENYAICH a écrit:Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

Salam,
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la sté est exo de la tva
la construction est destiné pour la location

BENYAICH a écrit:

otmane1973 a écrit:

BENYAICH a écrit:Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

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la sté est exo de la tva
la construction est destiné pour la location

salem Pour votre information, les promoteurs immobilier en tant SOCIETE ne déclarent pas la TPI seul les personnes physiques individuels le déclarent, les autres entités soumis au BNR et IS sont passibles IR PROFESSIONNELS et IMPOTS DES SOCIETES.
le produit de la vente d'un appartement ou immeuble est taxé sur la plus value, en tenant compte du coefficient de réevaluation sur la valeur d'achat, et la partie taxable en matière de TVA est uniquement les murs, le terrain est exonéré de tva. Bonne continuation à ce merveilleux site.

arajdel2 a écrit:

BENYAICH a écrit:

otmane1973 a écrit:

BENYAICH a écrit:Bonjour, SVP quelles sont les procédures a suivre par une société de la promotion immobilière pour vendre un terrain construit à une autre société est ce qu'elle va payer la tpi ou bien is sur la plue value. Merci

Salam,
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